Prêt In Fine : avantage fiscal mais aussi prévoyance

Le prêt IN FINE, c'est d’abord un avantage fiscal… réservé aux personnes souhaitant réaliser principalement des investissements locatifs et tant mieux si elles perçoivent déjà des revenus fonciers. Dans une moindre mesure et sous certaines conditions, la formule peut aussi servir à financer une résidence principale.

Une maison financée par un prêt in fine

 

Chacun sait qu’avec un prêt amortissable classique, l’emprunteur rembourse, à chaque mensualité, en plus des intérêts, une partie du capital. On dit qu’il amortit son emprunt. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et avec lui les intérêts, diminuent.
 Avec un prêt In Fine (du latin « à la fin »), c’est différent : tant que dure le prêt, l’emprunteur ne fait que payer des intérêts. Ce n’est au terme qu’il rembourse le capital dû. En une seule fois ! Chaque mois, les intérêts sont donc calculés sur la totalité du capital emprunté.

Un prêt de 100.000 € à 3 % l’an coûtera ainsi 3.000 € d’intérêts annuels (soit 250 € par mois). Ou 45.000 € sur une durée de 15 ans.

Avec un prêt classique, la même somme, empruntée au même taux, conduirait à débourser 24 304,76 € d’intérêts sur la même durée. Pour des mensualités de 690,58 €.

Conclusion : avec un prêt In Fine, les mensualités sont certes plus faibles qu’avec un crédit classique, mais le coût global est presque deux fois plus onéreux (en tout cas, dans notre exemple).

Voilà pour le principe !! Car si vous couplez l’opération avec un investissement locatif et que vous faites partie des contribuables imposés à plus de 30 %, la balance s’inverse et l’opération peut devenir très intéressante.

Rembourser mais aussi épargner

Rappelez-vous : en empruntant In Fine 100.000 € sur 15 ans, il faut rembourser chaque mois 250 € (contre 690 € environ avec un crédit amortissable). L’idée consiste donc à épargner ce différentiel (690 € – 250 €) en vue de rembourser le capital dû au terme. Cela ne suffit pas toujours ! On y associe donc un versement initial plus ou moins conséquent.
 Généralement, l’argent est placé sur un contrat d’assurance-vie, nanti au profit de la banque prêteuse.

Disposant ainsi d’une garantie, celle-ci se dispensera de prendre par ailleurs une hypothèque ou une caution (quoique !).

Quel contrat choisir ?

L’emprunteur n’est pas obligé de souscrire au contrat maison que lui propose sa banque. Même s’il s’agit de pratiques courantes, vous êtes libre de sélectionner le produit de votre choix. Seule condition : obtenir l’aval de votre banquier.

A l’Atelier du Crédit, nous privilégions les contrats d’assurance-vie ayant fait leur preuve sur le long terme. Rendement net servi, frais d’entrée, frais de gestion, qualité des supports… sont autant de critères à prendre en compte. Et si le contrat est assorti d’une garantie plancher en cas de décès, c’est encore mieux.

Pour doper le rendement et si la durée de l’emprunt est au moins supérieure à 10 ans, on pourra choisir des multi-supports actions. Mais pas plus de 10 à 15 %… Le solde sera placé sur un fonds en euros en misant sur un taux de rendement réaliste.

Un prêt In Fine mérite donc une étude sérieuse. Il faut tout mesurer : la fiscalité, la rentabilité… Etablir précisément un plan d’investissement en budgétant le montant du versement initial et les versements programmés. De sorte qu’au terme, vous n’ayez pas de mauvaises surprises quand il s’agira de rembourser le capital emprunté.

Un seul objectif : la prudence

Etant donné les conséquences que pourrait avoir un rendement trop faible ou un marché boursier chaotique, il est essentiel de diminuer le risque global de son contrat d’assurance. Sans nuire aux performances, les stratégies de diversification et de multigestion prennent ici tout leur sens. Elles permettent en effet de réduire significativement le risque. D’autres principes d’investissement, comme la diminution progressive de la part actions au fur et mesure que l’on se rapproche du terme du prêt, contribuent également à l’atteinte des objectifs.

En cédant à la tentation de placer une grosse partie de leur épargne sur des supports actions afin de bénéficier d’un rendement supérieur au taux du prêt, de nombreux emprunteurs se sont retrouvés pris au piège. Contraints de transformer dans les pires conditions leur prêt In Fine en prêt classique… avec toutes les conséquences que l’on imagine.

En réalité, seule l’association du crédit In Fine à une opération d’investissement locatif le rend vraiment attrayant. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent, ils compensent les loyers reçus. S’il existe d’autres charges occasionnées par exemple par des travaux de réparation, celles-ci seront directement imputables sur le revenu global jusqu’à 10.700 euros,

L’assurance-décès et le prêt IN FINE

Parmi les garanties exigées par la banque, figure la souscription d’une assurance-décès sur la tête de l’emprunteur. Elle a certes un coût. A contrario, elle présente un sérieux avantage en terme de prévoyance et de gestion patrimoniale.

Car si au décès de l’emprunteur, la banque sera remboursée par l’assurance décès, les héritiers, eux, récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession. Une particularité d’autant plus intéressante que dans ce type d’opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l’âge du souscripteur.

A RETENIR

Le fonctionnement : avec un prêt IN FINE, seuls les intérêts et les assurances sont remboursés pendant la durée du crédit. Ce n’est qu’à l’échéance que l’emprunteur rembourse le capital prêté ;
Les avantages : s’agissant généralement d’investissement locatif, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits en totalité. Plus ils sont élevés, plus la réduction d’impôts sera importante. A condition bien sûr que le contribuable soit imposable. Quant au taux d’intérêt des prêts, ils sont aujourd’hui plus faibles que les taux de rémunération des contrats d’assurance-vie. D’où un différentiel favorable à l’emprunteur et l’épargnant ;
L’inconvénient : un coût plus élevé du crédit.