Prêt viager hypothécaire : une solution pour séniors

On sait que passé un certain âge, pour des raisons liées à l’état de santé ou une insuffisance de revenus, il n’est pas toujours facile d’avoir recours au crédit. C’est pour pallier à cette carence que les banques ont inventé le prêt viager hypothécaire. Objectif : permettre à des propriétaires âgés de plus de 65 ans de recevoir des fonds moyennant la mise en gage de leur bien immobilier.

Couple optant pour un prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un contrat de prêt passé entre un particulier (l’emprunteur) et un établissement de crédit. Mais à la différence d’un crédit classique, ici, il n’y a rien à rembourser, pas de questionnaire médical à remplir et aucune obligation d’être assuré.
Car le remboursement du prêt est repoussé jusqu’au décès de l’emprunteur ou du dernier des co-emprunteurs.
Les héritiers auront alors le choix : soit rembourser la dette correspondant au prêt et ainsi conserver le bien immobilier, ou laisser la banque se rembourser en vendant l’immeuble sur lequel a été prise la garantie hypothécaire.
La dette qui comprend le capital et les intérêts, reste toujours limitée à la valeur estimée du bien au jour du décès de l’emprunteur. Autrement dit, si cette valeur ne couvre pas le montant du capital et des intérêts au jour du décès de l’emprunteur, la banque assurera la perte. A contrario, si la valeur du bien est supérieure à la dette, les héritiers encaisseront l’excédent.
Attention : seuls les biens à usage d’habitation comme une résidence principale ou secondaire ou les immeubles locatifs peuvent servir de garantie au prêt viager hypothécaire. En sont donc exclus les locaux commerciaux ou à usage professionnel.
Une fois le prêt mis en place, l’emprunteur dispose des fonds comme il le souhaite. Lorsqu’ils sont versés sous forme de capital, le bénéficiaire peut ainsi décider de s’offrir un voyage, acheter une voiture, financer des travaux ou bien encore aider financièrement ses proches…
S’il décide au contraire de percevoir le prêt sous la forme de versements périodiques (telle une rente), cela pourra lui servir de complément de retraite.
Mais en aucun cas – sous peine de nullité, un prêt viager hypothécaire pourra servir à financer les besoins d’une activité professionnelle.
Comme le bien n’est pas cédé mais seulement donné en garantie, l’emprunteur en demeure propriétaire. Il peut donc continuer de l’occuper ou même le donner en location s’il obtient l’accord de l’établissement prêteur. La seule obligation qui lui est faite est de l’entretenir en « bon père de famille » et veiller à ne pas en changer la destination, ni d’en diminuer la valeur.
Autre obligation faite à l’emprunteur : permettre l’accès du bien hypothéqué au créancier qui pourra ainsi s’assurer de son bon état d’entretien et de sa conservation.

Obligatoire : l’acte notarié

L’acte de prêt doit être obligatoirement signé devant un notaire et mentionner un certain nombre d’informations :

  • l’identité des parties ;
  • la date et la nature du prêt ;
  • la désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur ;
  • la date et les conditions de mise à disposition des fonds. En cas de versements échelonnés, un échéancier devra ainsi être annexé au contrat ;
  • ainsi que le coût global du crédit et le taux effectif global.

 

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours minimum… à compter de sa réception. Et jusqu’à l’acceptation de l’offre de crédit, aucun versement de fonds ne peut être opéré par le prêteur auprès de l’emprunteur.
Attention : une opération de prêt viager hypothécaire ne peut faire l’objet d’un démarchage commercial à domicile.
Le bien donné en garantie est estimé par un expert désigné d’un commun accord entre les parties et vérifié par le notaire par rapport au marché immobilier local. C’est en effet la valeur du bien qui détermine la capacité d’emprunt du demandeur. C’est dire toute l’attention que l’on devra porter à cette estimation dont le coût sera supporté par l’emprunteur.

La mise en place du prêt hypothécaire

Le montant du prêt est déterminé en fonction de différents critères : l’âge, le sexe de l’emprunteur mais aussi l’estimation du bien. Plus l’emprunteur est jeune et son espérance de vie longue, moins le montant du capital sera important.
Les banques, lorsqu’elles proposent ce type de prêt utilisent habituellement la table suivante :

AgeMontant prêté
75 ans15 % à 45 % de la valeur du bien
80 ans20 % à 55 % de la valeur du bien
85 ans30 % à 60 % de la valeur du bien
90 ans40 % à 70 % de la valeur du bien
95 ans50 % à 75 % de la valeur du bien

Remboursement anticipé toujours possible

L’emprunteur peut toujours mettre un terme au contrat de prêt qui lui a été consenti. Soit en remboursant la totalité des sommes versées (plus évidemment les intérêts s’y rapportant) ou seulement une partie.< br/>
Il n’existe qu’un seul cas ou le prêteur (l’établissement de crédit) peut s’y opposer, c’est lorsque le remboursement partiel anticipé est inférieur à 10 % du capital versé.
Dans tous les cas (total ou partiel), un remboursement anticipé fait l’objet de pénalités prélevées par la banque. Elle varient suivant la durée déjà écoulée et l’option choisie :

Date du remboursementCapital versé en une seule foisCapital versé périodiquement
Avant la 5e année4 mois d’intérêts5 versements mensuels
De la 5e à la 9e année2 mois d’intérêts3 versements mensuels
A partir de la 10e année1 mois d’intérêts2 versements mensuels

Vente du bien hypothéqué

L’emprunteur a tout à fait le droit de vendre son bien ou de procéder à son démembrement (en cédant par exemple l’usufruit ou la nue-propriété). Mais dans ce cas, il doit nécessairement prévenir le prêteur. Si ce dernier n’est pas d’accord sur le prix de vente proposé, une expertise sera diligentée avec pour conséquence deux cas de figure possibles :
Ou bien, l’estimation est supérieure au prix de vente proposé. Auquel cas, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d’expertise ;
Ou bien, la valeur du bien s’avère finalement inférieure au prix proposé et la créance du prêteur sera alors plafonnée :

  • au prix d’adjudication de l’immeuble si le créancier hypothécaire fait procéder à la saisie et à la vente du bien en vertu de son droit de suite ;
  • ou à la valeur d’expertise de l’immeuble lorsque le créancier hypothécaire demande l’attribution judiciaire du bien ou se prévaut du pacte commissoire lui permettant de se voir attribué le bien (art. L314-14 du Code de la consommation).

Décès de l’emprunteur

Le décès de l’emprunteur met fin au contrat du prêt viager. Sauf s’il existe plusieurs emprunteurs. Auquel cas, c’est au décès du dernier d’entre d’eux que le contrat prendra fin. Comme indiqué plus haut, les héritiers ont le choix entre :

  • rembourser l’emprunt et garder le bien immobilier ;
  • ou bien laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.

Si le montant de la vente est supérieur à la valeur de la dette (capital et intérêts compris), les héritiers percevront la différence. Dans le cas contraire, le prêteur devra « s’asseoir » sur la différence…
Mais dans tous les cas, le montant du capital et des intérêts ne peut être supérieur à la valeur du bien immobilier estimée à l’échéance (ou fin) du contrat.